Come deve essere riconsegnato l’immobile locato

Nel momento in cui il contratto di locazione si conclude il conduttore deve provvedere alla riconsegna dell’immobile al proprietario.

Di solito viene redatto un verbale di riconsegna, nel quale le parti danno atto della restituzione delle chiavi e verificano l’esistenza o meno di danni. Quello della redazione del verbale è un momento molto importante, perché una precisa ed esaustiva indicazione dei danni riscontrati potrebbe rivelarsi determinante per ottenere poi un risarcimento.

Ma quali sono le condizioni nelle quali deve essere riconsegnato un immobile?

In un articolo di qualche mese fa mi ero già occupato di questo problema; torno oggi in argomento perché una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito quei concetti.

Come sappiamo più o meno tutti, i locali o gli appartamenti locati devono essere restituiti nel medesimo stato in cui sono stati ricevuti, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto” (art. 1590 c.c.).

Di solito, quando si redige un contratto di locazione si fa una breve descrizione del bene, soprattutto se vi sono dei danni apparenti. Questo serve ad evitare che quei danni, al momento della riconsegna, siano ingiustamente addebitati al conduttore; ma la descrizione è utile anche al proprietario, perché egli potrà chiedere al locatario un risarcimento per gli eventuali danni arrecati all’immobile e non indicati nel contratto.

Ma cosa succede se nel contratto non è presente nessuna descrizione?

Proprio su questo problema si è espressa la Cassazione con una sentenza pubblicata l’8 giugno scorso (sentenza Cassazione 14894_18), nella quale si legge che “in assenza di una descrizione dello stato del bene al momento della stipula del contratto, si presume che [il conduttore] lo abbia ricevuto in buono stato e nelle medesime condizioni deve restituirlo, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto, dovendo rispondere di ogni danno ulteriore che la cosa presenti all’atto della riconsegna”.

La Corte ha dunque applicato il comma 2 dell’art. 1590 c.c., che prevede, per l’appunto, che “in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.

Pertanto, sintetizzando:

  • se nel contratto è presente una descrizione dell’immobile, solo i danni diversi ed ulteriori rispetto a quelli indicati saranno a carico del conduttore;
  • se nel contratto non è presente una descrizione dell’immobile, si presume che l’immobile sia stato consegnato in buono stato e pertanto in buono stato dovrà essere riconsegnato al proprietario

Avv. Mauro Sbaraglia

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