Quando un contratto di locazione di un immobile (o di un qualsiasi altro bene) giunge alla sua conclusione ed il conduttore restituisce il bene locato al proprietario, possono sorgere contrasti tra le parti in merito alle condizioni in cui si trova il bene; capita spesso, infatti, che i locatori lamentino un deterioramento eccessivo, dovuto, a loro avviso, alla negligenza ed all’incuria del locatario.
In effetti, il primo comma dell’art. 1590 c.c. prevede che il conduttore debba restituire l’immobile nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”. Ciò significa che è legittimo e tollerabile solamente il normale deterioramento derivante dall’uso del bene previsto dal contratto; un deterioramento che superi tale soglia di “normalità” è fonte di responsabilità per il locatario.
Tuttavia, il problema che può porsi in questi casi è quello di dimostrare in quali condizioni si trovasse il bene nel momento in cui il contratto di locazione era stato sottoscritto.
Sul punto interviene sempre il primo comma dell’art. 1590 c.c., che, dopo aver imposto al conduttore di restituire il bene nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, aggiunge “in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti”. Dunque, per risalire alle originarie condizioni dell’immobile, occorre fare riferimento alla descrizione del bene inserita nel contratto di locazione. Ne consegue che il conduttore potrà / dovrà rispondere (solamente) dei danni riscontrabili nell’immobile al momento della riconsegna e non indicati nella descrizione.
E se nel contratto non è stata inserita alcuna descrizione?
In realtà, quasi tutti i contratti, specialmente quelli che hanno ad oggetto beni immobili, presentano una descrizione, per quanto sommaria, delle condizioni del bene locato; tuttavia, laddove questa descrizione manchi del tutto, il secondo comma dell’art. 1590 c.c. prevede una presunzione: “In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”. Si tratta di una presunzione assolutamente condivisibile, che si fonda peraltro sull’ovvia considerazione che è poco credibile che un soggetto riceva in locazione un bene già danneggiato e non lo faccia presente nel contratto.
A questo punto resta un ultimo problema da affrontare: la presunzione appena descritta è superabile? In altre parole, se l’immobile presentava effettivamente dei danni già al momento della stipulazione del contratto, ma tutti o parte di essi non sono stati indicati nel contratto, il conduttore può provare la loro effettiva esistenza?
La risposta è affermativa.
Tuttavia, l’onere probatorio che grava sul conduttore è molto rigoroso, in quanto, per superare la presunzione dell’art. 1590 c.c., egli non potrà limitarsi ad offrire dei semplici elementi indiziari, ma dovrà offrire prove molto solide in ordine alla sussistenza dei danni sin dal principio del rapporto locativo.
Sul punto è interessante richiamare una recente sentenza della Corte di Cassazione, nella quale si legge, per l’appunto, che “la presunzione di cui all’art. 1590, 2º comma, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa” (sentenza Cassazione 15361_16).
Si tratta per la verità di un orientamento giurisprudenziale consolidato, in quanto già nel 2005 la Cassazione affermava che “in materia di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, la disposizione del 2º comma dell’art. 1590 c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, si applica a tutte le locazioni, qualunque ne sia la durata, imponendo al conduttore, per vincere la presunzione suddetta, l’onere di provare rigorosamente che le condizioni dell’immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall’incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile stesso” (Cass., sez. III, 07-07-2005, n. 14305).
In conclusione, dunque:
- il conduttore deve restituire il bene nelle stesse condizioni nelle quali lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento;
- le condizioni originarie si desumono dalla descrizione presente nel contratto;
- in mancanza di descrizione, si presume che il bene fosse in buono stato;
- questa presunzione può essere superata, ma solo offrendo prove rigorose dell’esistenza dei danni non indicati nel contratto.
Avv. Mauro Sbaraglia