È davvero molto interessante l’ordinanza n.22819/26 della Corte di Cassazione, che si è occupata della prescrizione degli oneri condominiali.
Da quello che vedo, capita abbastanza spesso che gli amministratori di condominio restino a lungo inerti davanti alla morosità dei condomini.
A volte perché si tratta di somme modeste, a volte perché hanno altre cose più urgenti da fare; sta di fatto che c’è una certa tendenza ad attendere che il condomino moroso si metta in regola spontaneamente.
Ovviamente, a volte effettivamente succede che il condomino regolarizzi la sua posizione, ma altre volte non succede affatto ed anzi capita che il debito con il passare del tempo aumenti sempre più.
Sul credito del condominio incombe però la spada di Damocle della prescrizione.
In linea di massima (in effetti non è sempre così), dopo cinque anni il credito del condominio si prescrive e se l’amministratore non ha fatto nulla per interrompere la prescrizione, il condomino moroso può eccepire la prescrizione ed il suo debito, di fatto, sparisce.
Per rimediare a questo problema, alcuni amministratori riportano nei bilanci i debiti delle gestioni precedenti, ritenendo che la mancata impugnazione della delibera che approva il bilancio comporti l’implicita accettazione di quel debito e quindi l’interruzione della prescrizione.
Ma è qui che arriva l’ordinanza della Cassazione.
Infatti, secondo la Corte: “Tra gli atti aventi efficacia interruttiva della prescrizione del credito per la riscossione delle spese condominiali non possono farsi rientrare né il rendiconto consuntivo predisposto dall’amministratore ed approvato dall’assemblea, né l’impugnazione della delibera assembleare che ne costituisce il titolo”.
In altre parole, l’approvazione del bilancio, ovvero la mancata impugnazione da parte del condomino moroso della delibera che approva il bilancio in cui sono indicati i suoi debiti per le passate gestioni, non possono configurarsi come atti interruttivi della prescrizione.
Perché?
Perché manca un elemento fondamentale, che consiste “nell’esplicitazione di una pretesa e nell’intimazione o richiesta scritta di adempimento idonea a manifestare l’inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto nei confronti del soggetto indicato, con l’effetto sostanziale di costituirlo in mora”; questa esplicita richiesta di adempimento “non è ravvisabile in un atto che, quantunque contenente l’indicazione dell’entità del debito del condòmino, assume rispetto a quest’ultimo valenza statica, perché meramente riproduttivo dei rapporti di dare avere dei condomini”.
Quindi, in buona sostanza, per evitare che il credito si prescriva, l’amministratore deve attivarsi per tempo, richiedendo esplicitamente (con una raccomandata, una pec, ecc.) al condomino moroso il pagamento della somma dovuta; se non lo fa, espone il condominio al rischio di vedersi eccepita la prescrizione dal condomino moroso.
Avv. Mauro Sbaraglia