La Corte di Cassazione (ordinanza n.2580/24) è tornata ad occuparsi della modifica dei criteri di riparto degli oneri condominiali; in buona sostanza, la Corte ha risposto alla domanda: l’assemblea di condominio può decidere di usare dei criteri di riparto diversi da quelli previsti dalla legge?
La Cassazione ha risposto, ricordando che “le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per «impossibilità giuridica» dell’oggetto ove l’assemblea, esorbitando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere anche per il futuro; sono, invece, semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato”.
Dunque:
- una delibera che, a maggioranza, modifichi anche per il futuro i criteri di riparto è nulla;
- una delibera che li modifichi solo per un singolo caso (e non anche per il futuro) è invece annullabile.
La Corte ha però ricordato che l’art. 1123 c.c. prevede un’eccezione alla regola.
Infatti, la norma dispone: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le modifiche deliberate dalla sono particolarmente dai condomini in misura al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Pertanto, una modifica dei criteri di riparto sarebbe valida, se decisa da tutti i condomini.
Avv. Mauro Sbaraglia
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