Nei condomini capita molto spesso che più soggetti siano comproprietari di uno stesso appartamento, di uno stesso box, ecc.; può capitare, ad esempio, che siano comproprietari due coniugi oppure gli eredi di un condomino deceduto.
In questi casi, l’amministratore deve convocare tutti gli eredi o è sufficiente che ne convochi uno?
E cosa succede in assemblea: ogni comproprietario rappresenta sé stesso o può / deve rappresentare anche gli altri?
Le norme che devono trovare applicazione in queste ipotesi sono quelle dell’art. 1136, comma 6, c.c. e degli artt. 66, comma 3, e 67, comma 2, disp. att. c.c.
Vediamo brevemente cosa dicono.
Il comma 6 dell’art. 1136 c.c. dispone: “L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.
Mentre l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. prevede: “In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
Ciò significa che l’amministratore deve convocare tutti i soggetti comproprietari (secondo un orientamento più rigoroso, ciò vale anche per i coniugi conviventi, ad ognuno dei quali dovrebbe quindi essere inviato un distinto avviso di convocazione) e che i soggetti che non hanno ricevuto l’avviso di convocazione possono impugnare la delibera.
L’art. 67, comma 2, disp. att. c.c. si occupa invece della partecipazione e della votazione dei comproprietari nelle assemblee e prevede: “Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice”.
Dunque, i comproprietari non possono partecipare individualmente all’assemblea, né tanto meno votare in modo differente l’uno dall’altro, ma devono nominare a maggioranza un rappresentante comune, che esprima la posizione di tutti loro.
Ma attenzione, se è vero che i comproprietari non possono votare singolarmente, è altresì vero che ogni comproprietario può impugnare da solo le delibere condominiali, senza dover quindi concordare o comunque coinvolgere gli altri comproprietari.
Questi principi sono stati applicati qualche giorno fa dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.27772/23, nella quale si legge: “A norma dell’art. 67, comma 2, disp, att. c.c., […] qualora una porzione compresa nell’edificio condominiale appartenga a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea designato dai comproprietari interessati […]. Ciò non di meno, tutti i comproprietari pro indiviso della unità immobiliare devono essere individualmente convocati all’assemblea e mantengono il potere individuale di impugnarne le deliberazioni ove sussistano le condizioni di cui all’art. 1137 c.c.”.
Quindi, ricapitolando:
- tutti i comproprietari devono essere convocati;
- ai fini della partecipazione e della votazione in assemblea, i comproprietari devono nominare un rappresentante comune;
- ogni comproprietario può impugnare le delibere.
Avv. Mauro Sbaraglia
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