Quando si prende in locazione un locale per lo svolgimento di un’attività commerciale, occorre accertarsi che l’immobile sia idoneo allo svolgimento di quella specifica attività.
Qualche anno fa, una società si era opposta allo sfratto che le era stato intimato ed aveva chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, “in quanto l’immobile, preso in locazione per essere adibito a bar, non aveva la struttura idonea per consentire la preparazione di alimenti finalizzata alla vendita”.
Con la recente ordinanza n.14067/23, la Corte di Cassazione ha dato invece ragione al proprietario dell’immobile.
Secondo la Corte, infatti, “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato”.
Quindi, come detto, prima di firmare il contratto, il locatario deve verificare che l’immobile disponga, o possa in futuro disporre, di tutte le caratteristiche necessarie per lo svolgimento dell’attività commerciale; se il locatario non compie questa verifica, eventuali problemi e/o impossibilità di esercitare l’attività resteranno a suo carico.
Resta naturalmente salva la diversa ipotesi, nella quale il proprietario abbia garantito espressamente la presenza delle caratteristiche necessarie per lo svolgimento dell’attività commerciale; in questo caso, infatti, sarà il locatore a rispondere dei danni patiti dal conduttore per l’impossibilità di svolgere l’attività (“La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore”).
Avv. Mauro Sbaraglia
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