Se le parti concordano un canone di locazione maggiore di quello che risulta per iscritto, il contratto di locazione è nullo?
In questi casi, le norme di riferimento sono sostanzialmente due:
- per le locazioni ad uso commerciale, l’art. 79 l. n.392/78: “E’ nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”;
- per le locazioni ad uso abitativo, l’art. 13 l. n.431/98: “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
Ebbene, sulla scorta di queste norme, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.12836/23, ha ricordato che “è nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità «vitiatur sed non vitiat», con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione”.
Quindi, nell’occuparsi di un caso che riguardava una locazione commerciale, la Cassazione ha affermato che è nullo solamente il patto che prevede il pagamento di un canone maggiore di quello pattuito nel contratto, mentre quest’ultimo resta valido ed efficace.
La Corte ha però aggiunto che questa disciplina è applicabile anche alle locazioni ad uso abitativo, in forza dell’art. 13 della legge n.431/98, che, come abbiamo visto, detta una norma analoga a quella dell’art. 79 l. n.392/78.
Avv. Mauro Sbaraglia
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