Com’è noto, i contratti di locazione devono essere registrati e la mancata registrazione determina la nullità del contratto (legge n.311/04, art. 1, comma 346: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”).
Ma cosa succede se il contratto viene registrato, ma successivamente viene omesso il pagamento di alcune annualità dell’imposta di registro?
Anche in questo caso il contratto è nullo?
Secondo l’ordinanza n.13870/23 della Corte di Cassazione, la risposta è no.
La Corte ha infatti affermato il seguente principio: “Il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma della l. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto”.
In altre parole, la Cassazione distingue due ipotesi:
- la mancata registrazione del contratto al momento della sua sottoscrizione;
- il mancato pagamento delle successive annualità dell’imposta di registro.
Solo nel primo caso si produce la nullità del contratto prevista dalla legge n.311/04; nel secondo caso, invece, si verifica “solamente” una violazione della normativa fiscale, che non determina alcuna invalidità del contratto di locazione.
Avv. Mauro Sbaraglia
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