Girando per le nostre città capita spesso di vedere dei balconi aggettanti ridotti male, con pezzi di muratura mancanti o, peggio ancora, pericolanti.
Ma chi è che deve curare la manutenzione, il proprietario dell’appartamento o il condominio?
Premesso che, come sempre accade, ogni caso deve essere valutato singolarmente, cerchiamo di fare chiarezza almeno sui principi generali.
Innanzi tutto, bisogna però capire quali sono i balconi aggettanti: sono quelli che sporgono rispetto al perimetro dell’edificio ed alla facciata dello stabile e che quindi si protendono nel vuoto; essi non hanno alcuna funzione di sostegno e di copertura del palazzo.
Si distinguono dai balconi incassati, che, come dice il nome, sono quelli posti all’interno del perimetro dell’edificio e che formano quindi una sorta di rientranza rispetto alla facciata; questi balconi svolgono anche una funzione di sostegno e di copertura del palazzo.
Per quanto riguarda la manutenzione dei balconi aggettanti, la Corte di Cassazione ha affermato più volte che, in linea di massima, le spese di manutenzione gravano sui proprietari dei relativi appartamenti.
Infatti, dal momento che i balconi non rientrano nell’elenco dei beni comuni di cui all’art. 1117 c.c. e che questi balconi non svolgono alcuna funzione di copertura o di sostegno, non v’è motivo che la loro manutenzione gravi su tutti i condomini.
Questa è la regola, ma ci sono ovviamente delle eccezioni.
Se alcune parti dei balconi hanno una funzione ornamentale e contribuiscono quindi all’estetica dell’edificio oppure se esse svolgono una qualche altra funzione utile al condominio, le spese di manutenzione di tali parti devono essere ripartite tra tutti i condomini.
Ad esempio, nell’ordinanza n.10848/20 della Corte di Cassazione si legge: “mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole”.
Quindi, in conclusione, la manutenzione dei balconi aggettanti grava sui proprietari degli appartamenti dai quali vi si accede; se però quei balconi presentano degli elementi che hanno una funzione ornamentale e contribuiscono all’estetica dello stabile, allora quegli elementi sono beni comuni e la loro manutenzione grava su tutto il condominio.
Avv. Mauro Sbaraglia
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