Facciamo un esempio: un condominio viene condannato a pagare una somma di denaro ad un soggetto terzo; l’amministratore ripartisce la somma tra i vari condomini, ma solo alcuni di essi pagano la loro quota.
Chi ha pagato può stare tranquillo oppure potrebbe essere chiamato a pagare anche le quote dei condomini morosi?
Vediamo come ha risposto la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.5043/23.
La Corte ha applicato i primi due commi dell’art. 63 disp. att. c.c., che dispongono:
“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l‘amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
Questo significa che il creditore del condominio, prima di agire contro i condomini in regola con i pagamenti, deve agire contro i condomini morosi (“…il creditore, che voglia convenire uno o più dei singoli condomini, deve preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, dei cui dati abbia eventualmente ricevuto comunicazione dall’amministratore”).
In buona sostanza, il condomino che ha pagato è una sorta di fideiussore del condomino moroso ed “entra in gioco” quando quest’ultimo è stato escusso inutilmente dal creditore.
Ma cosa vuol dire che il creditore deve escutere il condomino moroso?
Ce lo dice la Cassazione: “In favore dei condomini in regola coi pagamenti è previsto dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c. […] non solo un onere per il creditore di chiedere in primo luogo l’adempimento dei morosi (c.d. beneficio d’ordine), quanto la più gravosa condizione di escutere preventivamente il patrimonio degli stessi partecipanti inadempienti (c.d. beneficium excussionis). La preventiva escussione richiede, di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola. Essa comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede”.
Quindi, in conclusione, il creditore deve innanzi tutto agire nei confronti dei condomini morosi, avviando e coltivando diligentemente tutte le necessarie procedure esecutive; solo una volta che queste procedure si siano concluse negativamente, potrà agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.
Avv. Mauro Sbaraglia
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