Nel caso in cui l’assemblea di condominio deliberi di transigere una controversia con un soggetto terzo, i condomini contrari alla transazione restano comunque vincolati dalla delibera?
Questi condomini devono pagare le eventuali somme oggetto della transazione o devono essere esclusi dalla ripartizione?
Vediamo come si è espressa sul punto la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.15302/22.
Secondo la Corte, le delibere che autorizzano una transazione hanno la stessa efficacia di tutte le altre delibere: “ai sensi dell’art. 1137 c.c., peraltro, le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condomini, compresi i dissenzienti e gli assenti, restando soggette unicamente all’impugnazione a norma dell’art. 1137 c.c. per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, impugnazione che neppure sospende l’esecuzione della delibera, salvo che la sospensione non sia ordinata dal giudice”.
Ciò significa che i condomini che abbiano votato contro la transazione sono comunque soggetti al volere della maggioranza e devono quindi contribuire al pagamento delle quote stabilite (a meno che non impugnino la delibera ed ottengano dal Tribunale una pronuncia favorevole).
Né si può sostenere che la delibera che approva una transazione crei due gruppi di condomini, quelli che hanno approvato la delibera, tenuti al pagamento, e quelli che hanno votato contro, che invece non sarebbero tenuti al pagamento.
Infatti, questa “scissione” si verifica solo “nell’ipotesi di controversia tra condominio e uno o più condomini, allorché si afferma che, poiché di fronte al particolare oggetto della lite due gruppi di partecipanti al condominio si pongono in contrasto tra loro, l’assemblea non può porre pro quota a carico del condomino che è in lite con gli altri le spese di difesa sostenute dallo stesso condominio”.
Pertanto, quando la transazione è stata fatta con un soggetto che non fa parte del condominio, non si creano due gruppi di condomini.
In conclusione, ecco il principio affermato dalla Cassazione: “l’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (nella specie, l’impresa appaltatrice dei lavori inerenti all’edificio) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti i condomini e dovendo questi ultimi sostenere pro quota le spese necessarie alle parti comuni”.
Avv. Mauro Sbaraglia
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