Molti condomini decidono di regolamentare l’uso delle aree di parcheggio presenti nello stabile, assegnando i posti auto ai vari condomini.
È quindi utile capire quali siano i limiti che incontrano le delibere dell’assemblea.
Ci viene in aiuto la sentenza n.9069/22 della Corte di Cassazione.
Un primo aspetto fondamentale è il seguente: “i regolamenti approvati dalla maggioranza, come le deliberazioni assembleari, possono organizzare le modalità d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, mentre non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Occorre, invero, l’espressione di una volontà contrattuale, e quindi il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni”.
In altre parole, le delibere assembleari approvate a maggioranza possono certamente regolamentare l’uso degli spazi comuni, ma non possono escludere definitivamente alcuni condomini dall’uso delle parti comuni; per fare ciò, serve il consenso di tutti i condomini.
Quindi, venendo più specificamente alla disciplina dei posti auto, è “consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene”.
Tuttavia, queste delibere devono rispettare il principio di parità di trattamento dei condomini, per cui “la regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene”.
Ciò significa che “la delibera non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini”.
E ciò anche perché un’assegnazione a tempo indeterminato potrebbe consentire al condomino assegnatario di usucapire il posto auto.
Dunque, in conclusione:
- l’assemblea può deliberare a maggioranza di regolamentare le aree di parcheggio, assegnando i posti a singoli condomini;
- queste assegnazioni, però, devono avere una durata limitata e devono consentire a tutti i condomini di beneficiare degli spazi comuni;
- per attribuire in via definitiva un’area ad un condomino occorre l’unanimità dei consensi.
Avv. Mauro Sbaraglia
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