Di tanto in tanto la Corte di Cassazione è chiamata a pronunciarsi sui contratti di locazione registrati tardivamente; lo ha fatto anche di recente, con la sentenza n.15582/21.
Vediamo cosa ha detto.
Come sappiamo, i contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula; l’art. 1, comma 346, della legge n.311/2004 prevede che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La legge prevede quindi la sanzione più grave, la nullità, per i contratti non registrati.
Domanda: si può registrare un contratto dopo i 30 giorni e sanare così la nullità?
La risposta è sì.
Nella sentenza n.15582/21 la Cassazione ha richiamato una sua precedente pronuncia a Sezioni Unite, la n.23601/17, nella quale viene chiaramente affermato che “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1 comma 346, della I. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione”.
Cosa significa?
Significa che la legge consente la registrazione tardiva del contratto di locazione e che detta registrazione non produrrà effetti solamente dal momento in cui essa è stata effettuata, ma avrà effetto retroattivo e quindi a decorrere dalla data di stipula del contratto.
Avv. Mauro Sbaraglia
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