Locazione e uso delle parti comuni del condominio

Abbiamo già visto in passato che l’art. 1102 c.c. consente ad ogni condomino di usare le parti comuni dell’edificio – purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia impedito agli altri di farne uso – ed addirittura di apportare a sue spese delle modifiche (“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”).

Domanda: chi è in affitto ha gli stessi diritti del proprietario?

Con l’ordinanza n.14598/21, la Corte di Cassazione ha precisato che sì, l’art. 1102 c.c. si applica anche ai locatari; pertanto, anche chi è in affitto può usare le parti comuni del condominio, con gli stessi diritti e gli stessi limiti previsti per i condomini.

La Corte ha infatti affermato: “Va premesso che il conduttore, cui è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, escluse solamente quelle espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore o di terzi, può altresì utilizzare le parti comuni dell’edificio condominiale, ove è sito l’immobile locatogli, con eguale contenuto ed eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al proprietario. Pertanto il conduttore può liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell’edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell’unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cosiddetto interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno)”.

Il caso riguardava un conduttore che aveva installato una canna fumaria sulla facciata dell’edificio; la Cassazione ha disposto la rimozione della canna, ma non perché il conduttore non avesse il diritto di installarla, ma perché la canna usata, per le sue caratteristiche e per le dimensioni, deturpava il decoro architettonico dello stabile (art. 1122 c.c.).

In conclusione, ai fini dell’uso delle parti comuni del condominio, il locatario ha gli stessi diritti (possibilità di usare le parti comuni e di modificarle) e gli stessi limiti (divieto di alterare la destinazione del bene, di impedire agli altri di farne uso e di non pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio) dei condomini.

Avv. Mauro Sbaraglia

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