L’art. 1578 c.c. dispone: “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
Dunque, in presenza di vizi del bene locato, la norma prevede la possibilità per il locatario di chiedere al Giudice la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone pattuito.
Ciò significa che un’autoriduzione del canone non è mai consentita?
Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n.16890/21), non è così.
Se è vero, infatti, che il pagamento del canone costituisce la principale obbligazione del conduttore, è altresì vero che “la sospensione parziale o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, in riferimento all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede”.
In altre parole, la decisione del conduttore di autoridursi il canone in alcuni casi è legittima; ciò avviene quando, agendo in buona fede e in un’ottica di equilibrio del contratto, la riduzione del canone serva a ristabilire la proporzione tra le prestazioni delle due parti.
Naturalmente, questo non significa che ogni più piccolo inadempimento del locatore giustifichi un’autoriduzione del canone da parte del conduttore, anche perché ciò sarebbe in contrasto con il principio di buona fede; ma nei casi più gravi, quando l’inadempimento del proprietario crei un notevole squilibrio tra le prestazioni delle due parti, secondo la Cassazione l’autoriduzione del canone è consentita.
Avv. Mauro Sbaraglia
Photo by Christian Dubovan on Unsplash