Contratto di locazione e indennità di occupazione

Se alla scadenza del contratto di locazione il conduttore non riconsegna l’immobile, il proprietario ha diritto ad una indennità di occupazione.

Ma come si quantifica l’ammontare di questa indennità?

La norma di riferimento è l’art. 1591 c.c., che prevede: “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.

Dunque, come ricordato anche dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n.9256/21, in caso di occupazione sine titulo di un immobile, l’art. 1591 c.c. prevede e disciplina due diverse ipotesi:

  1. nella prima ipotesi, per così dire di base, al ritardo nella restituzione della cosa la norma associa l’obbligo di corrispondere “il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”, per cui è il legislatore stesso che prevede che in caso di ritardo nel recupero della disponibilità della cosa locata il locatore subisca un danno che è pari (quanto meno) all’ammontare del canone. In questo caso, ricorrendo gli altri presupposti, il locatore non è tenuto a provare altro, in particolare la quantificazione del danno è predeterminata per legge”.
  2. Solo se egli assume di aver subito un maggior danno, che può essere conseguente alla necessità di effettuare una rimessione in pristino, o alla perdita di occasioni di sfruttamento della cosa economicamente più vantaggiose, sarà soggetto al normale onere probatorio relativo alla sussistenza e all’ammontare del maggior danno”.

Tradotto in parole più semplici:

  1. il fatto stesso che un immobile sia riconsegnato in ritardo fa sorgere il diritto del proprietario di percepire un’indennità pari al canone di locazione; quindi, per avere l’indennità, il locatore deve provare solamente il ritardo nella riconsegna del bene;
  2. il proprietario può tuttavia richiedere un’indennità maggiore, qualora sia in grado di provare di aver subito un particolare danno (ad esempio, non aver potuto stipulare un nuovo contratto di locazione, ad un canone più alto, perché l’immobile non era libero).

Attenzione dunque a riconsegnare in ritardo un immobile, perché le conseguenze economiche potrebbero essere molto pesanti.

Avv. Mauro Sbaraglia

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