La convocazione per l’assemblea di condominio deve pervenire ai condomini, tramite raccomandata, p.e.c., fax o consegna a mano, almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione e deve indicare gli argomenti all’ordine del giorno.
L’art. 66 disp. att. c.c. prevede infatti: “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
Cosa succede, quindi, se un condomino riceve la convocazione dopo la scadenza del termine di cinque giorni o non la riceve affatto?
Succede che quel condomino potrà impugnare la delibera assunta dall’assemblea, lamentando, per l’appunto, la sua tardiva o mancata convocazione.
Ma non è sempre così.
Con la sentenza n.18503/20, la Corte di Cassazione ha infatti affermato un paio di principi molto importanti:
- “l’annullabilità della delibera assembleare per mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea non può essere fatta valere allorché il condomino, nei cui confronti la comunicazione è stata omessa, sia presente in assemblea, dovendosi presumere che lo stesso ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l’eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata”;
- “anche l’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l’irregolarità […] il condomino, partecipando all’assemblea senza far valere invalidità poste a protezione del suo interesse ad una consapevole partecipazione alla delibera, dimostra con un comportamento univoco che l’inosservanza della disciplina legislativa non ha inciso su tale interesse e, in definitiva, presta acquiescenza”.
In buona sostanza, ci sono dei casi nei quali i vizi di convocazione non possono essere fatti valere dal condomino.
Ciò si verifica:
- quando il condomino che non sia stato convocato o sia stato convocato tardivamente sia comunque venuto a conoscenza della riunione e vi abbia partecipato;
- quando sia stato deliberato un argomento non indicato nella convocazione, ma il condomino abbia partecipato alla deliberazione senza eccepire la mancata indicazione dell’argomento nell’avviso di convocazione che ha ricevuto.
Secondo la giurisprudenza, dunque, alcune condotte dei condomini costituiscono delle implicite rinunce alle impugnazioni, sanano gli eventuali vizi della convocazione e rendono quindi la delibera assunta dall’assemblea non più contestabile.
Avv. Mauro Sbaraglia
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