Il mediatore deve segnalare ad entrambe le parti i rischi dell’operazione

L’art. 1759 c.c. prevede che “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.

Di solito si ritiene che questa norma serva a garantire solo il venditore, il quale deve essere avvertito dal mediatore se ci sono circostanze – ad esempio, la scarsa affidabilità economica dell’acquirente – che possano mettere a repentaglio il buon esito dell’operazione.

In buona sostanza, di solito si crede che il mediatore debba segnalare al venditore se l’acquirente è affidabile e dispone dei fondi necessari per compiere l’operazione.

In realtà, non è esattamente così.

E’ certamente vero che il mediatore deve comunicare al venditore le informazioni sull’acquirente che possano avere un rilievo ai fini dell’operazione, ma c’è anche il rovescio della medaglia: il mediatore deve comunicare all’acquirente le circostanze riguardanti il venditore che possono influire sull’affare.

Qualche anno fa una signora sottoscrisse presso un’agenzia immobiliare di Roma un contratto preliminare, con il quale avrebbe dovuto acquistare un immobile; al momento della firma del contratto la donna versò al venditore una caparra di € 70.000.

Qualche giorno più tardi il venditore si rese inadempiente, perché vendette l’immobile ad un altro soggetto ed omise di restituire la caparra alla signora. I tentativi di quest’ultima di recuperare la somma ebbero esito negativo. La donna decise allora di fare causa all’agenzia, lamentando che quest’ultima aveva omesso di segnalarle una circostanza assai rilevante: il venditore era stato dichiarato fallito e il suo nome figurava sul bollettino dei protesti.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n.20512/20, ha dato ragione alla donna.

Secondo la Corte, infatti, sul mediatore grava un onere di diligenza che si concretizza nel dovere di informare le parti di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare. “E di certo la capacità patrimoniale delle parti, specie in presenza della dazione di somma a titolo di anticipo di pagamento o caparra – come avvenuto nella specie -, appare inconfutabilmente un elemento di rilievo per la sicurezza dell’affare, nel senso che parte promissaria acquirente deve poter confidare nel recupero della somma anticipata in caso di inadempienza della controparte agli obblighi assunti con il contratto preliminare”.

In conclusione, entrambe le parti coinvolte in un’operazione (non solo il venditore) possono esigere che il mediatore comunichi loro le informazioni sulla “capacità patrimoniale” dell’altro soggetto che potrebbero avere rilievo ai fini del buon esito dell’affare.

L’inadempimento del mediatore a tale fondamentale obbligo lo espone al rischio di dover risarcire il contraente che abbia subito un danno.

Avv. Mauro Sbaraglia

Photo by Cytonn Photography on Unsplash

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