Il condominio si caratterizza per la presenza, accanto agli immobili di proprietà esclusiva dei vari condomini, delle cd. parti comuni, che sono elencate dall’art. 1117 c.c. (i muri maestri, i tetti, le scale, il portone d’ingresso, i cortili, le facciate, ecc.).
Ai sensi dell’art. 1118 c.c., “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”, vale a dire, dipende dai millesimi.
Generalmente le parti comuni servono tutti i condomini, ma può capitare (anzi capita spesso) che esse servano solo alcuni di essi o addirittura un solo condomino.
In quest’ultimo caso, il condomino può eseguire dei lavori, con i quali impedisce l’utilizzo della parte comune agli altri?
La risposta è ovviamente negativa.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n.18929/20, si è occupata del caso di una signora di Roma, che aveva accorpato al suo appartamento un vano scala condominiale.
La donna si era giustificata, riferendo che quelle scale conducevano ad un terrazzo di sua esclusiva proprietà e che pertanto sussisteva un “difetto di utilità concreta degli altri condomini ad utilizzare il tratto terminale delle scale non avendo libero accesso al terrazzo”.
In buona sostanza, secondo la donna gli altri condomini non avrebbero avuto alcun interesse ad utilizzare quel tratto di scale.
Secondo la Cassazione, però, “l’uso della cosa comune e i lavori per il miglior godimento della stessa ex art. 1102 c.c. non possono mai concretizzarsi nell’appropriazione sostanziale del bene mediante un sostanziale spoglio degli altri comproprietari o condomini”.
Dunque, non è mai consentito ad un condomino di utilizzare una parte comune in modo tale da impedire anche agli altri di farne uso.
Del resto, l’art. 1102 c.c. prevede che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
La Corte di Cassazione ha pertanto ordinato il ripristino dei luoghi, affermando che “l’effettuazione di lavori che incorporino nella proprietà individuale parti condominiali quali le scale e il pianerottolo si concretizzano in una turbativa del possesso che legittima il condominio o uno dei singoli condomini alla relativa azione di manutenzione, a nulla rilevando che tali parti comuni siano poste a servizio esclusivo di una porzione dello stabile di proprietà esclusiva”.
Avv. Mauro Sbaraglia