Locazione: la riconsegna di un immobile danneggiato

Quando un rapporto locativo si conclude, se si vuole evitare che sorgano contrasti tra locatore e locatario, ci sono molti aspetti da considerare con attenzione.

Oggi voglio soffermarmi su uno di essi, quello riguardante le condizioni nelle quali l’immobile deve essere riconsegnato al proprietario e cosa rischia il conduttore quando queste condizioni siano peggiori di quelle esistenti nel momento in cui il rapporto locativo aveva avuto inizio.

In tempi di coronavirus, peraltro, con tanti soggetti in difficoltà economiche e non in grado di pagare il canone, il tema rischia purtroppo di diventare di stretta attualità.

Partiamo dalla norma di riferimento, vale a dire l’art. 1590 c.c., i cui primi due commi dispongono:

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.

Da questa disposizione si ricavano, dunque, i principi che regolano la materia:

  1. il conduttore deve riconsegnare l’immobile nelle stesse condizioni nelle quali gli era stato dato;
  2. è tollerato il deterioramento derivante dal normale uso del bene;
  3. se nel contratto di locazione non è indicato in quali condizioni si trovava inizialmente l’immobile, si presume che esso fosse in buone condizioni.

Ma cosa succede se l’immobile viene riconsegnato in condizioni peggiori di quelle iniziali?

Succede che il conduttore dovrà corrispondere al proprietario un risarcimento, che verrà quantificato tenendo conto di due elementi:

  1. il costo dei lavori necessari per ripristinare le condizioni originarie del locale;
  2. l’ammontare del canone che il proprietario avrebbe potuto percepire (e che invece ha perso) durante l’esecuzione di questi lavori.

In altre parole, per quantificare il risarcimento bisogna valutare quali lavori (verniciatura delle pareti, riparazione degli infissi, sostituzione delle mattonelle, ecc.) siano necessari per ripristinare lo status quo e calcolare poi quanto tempo occorra per eseguire questi lavori, in modo da poter stabilire quali canoni il proprietario avrebbe incassato se avesse potuto riaffittare subito l’immobile.

Avv. Mauro Sbaraglia

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