Assemblea di condominio: come si fanno le convocazioni?

Capita spesso che le convocazioni per le assemblee di condominio vengano fatte in modo un po’ sbrigativo, senza rispettare le regole previste dalla legge.

L’esigenza di procedere rapidamente e di evitare i costi e le lungaggini dell’invio delle raccomandate induce molti amministratori a convocare i condomini via mail o addirittura con avvisi affissi nelle bacheche.

Fino a quando i condomini partecipano o comunque non contestano le delibere assunte, nessun problema; ma quando invece sorgono problemi, le modalità con le quali le convocazioni sono state trasmesse possono diventare decisive.

Per fare chiarezza occorre leggere l’art. 66 disp. att. c.c., che prevede: “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

In buona sostanza, l’amministratore deve essere in grado di dimostrare di aver convocato tutti i condomini; in mancanza di questa prova, la delibera è impugnabile.

Ma allora se una delibera viene annullata, perché la convocazione è stata fatta male, è tutta colpa dell’amministratore?

Non tutta, c’è infatti un altro aspetto da considerare.

Se è vero che è l’amministratore a dover fare le convocazioni, è altresì vero che, prima di deliberare, l’assemblea dovrebbe verificarne la regolarità.

Con la sentenza n.29878/19 del 18 novembre scorso, la Corte di Cassazione ha infatti affermato: “E’ perciò compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l’annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge”.

Quindi, prima ancora di avviare la discussione sui punti all’ordine del giorno, sarebbe opportuno che il presidente dell’assemblea verificasse se e come siano stati convocati i condomini.

In presenza di una qualche irregolarità e quindi del rischio di una fondata impugnazione da parte di un condomino, sarebbe preferibile convocare una nuova assemblea.

Avv. Mauro Sbaraglia

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