Il mediatore che non segnala l’esistenza di un’ipoteca non ha diritto alla provvigione

Quando si tratta di vendere o comprare un immobile sono molti quelli che preferiscono affidarsi ad un’agenzia, ritenendo che ciò garantisca loro una maggiore affidabilità dell’affare.

Anche la Corte di Cassazione è dello stesso avviso.

Infatti, nell’affrontare il caso di una donna, che lamentava di non essere stata informata dal mediatore dell’esistenza di un’ipoteca sull’immobile che aveva acquistato, la Corte ha richiamato il primo comma dell’art. 1759 c.c., che prevede: “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.

La Cassazione ha precisato che questa norma, che in effetti appare molto chiara, “impone uno specifico obbligo informativo in capo al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note (nelle quali devono ricomprendersi quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è possibile acquisire presso i pubblici registri), riguardanti la valutazione e la “sicurezza” dell’affare (soprattutto per il promissario acquirente o, comunque, acquirente) tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso…”.

La violazione di questo fondamentale obbligo, sempre secondo la Corte, “comporta il venir meno del presupposto per la configurazione del diritto alla provvigione in suo favore”.

In altre parole, se il mediatore non segnala espressamente l’esistenza di fatti (ipoteche, pignoramenti, ecc.) rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, perde il diritto alla provvigione.

Del resto, anche all’attività del mediatore si applicano i generali principi di correttezza e buona fede, principi in virtù dei quali si deve “evitare che l’interesse personale del mediatore prevalga su quello delle parti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se fossero state informate su determinate circostanze”.

Tutto ciò vale, peraltro, sia nel caso in cui il mediatore abbia agito in modo autonomo, sia nel caso in cui sia stato incaricato da una delle parti; in entrambi i casi egli “ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile”.

Da ultimo, anche se la Corte non lo dice, è bene precisare che chi ha subito un danno dall’attività da un mediatore, oltre a non pagare la provvigione, può naturalmente richiedere anche un risarcimento.

In conclusione, dunque, la scelta di affidarsi ad un mediatore ha certamente un costo, talvolta non trascurabile, ma garantisce a chi si appresta ad acquistare un immobile una garanzia certamente maggiore di chi opta per il fai da te.

Avv. Mauro Sbaraglia

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