Locazioni commerciali: il recesso del conduttore per gravi motivi

Un paio di settimane fa avevo parlato della facoltà delle parti che sottoscrivono un contratto di locazione commerciale di prevedere un termine di recesso diverso da quello di 6 mesi previsto dall’art. 27 della legge n.392/78.

Oggi voglio invece soffermarmi sull’ultimo comma di tale articolo, che prevede: “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata

Dunque, anche se nel contratto non è previsto un termine di recesso, il conduttore può comunque esercitarlo quando ricorrono “gravi motivi”.

Ma cosa si intende per gravi motivi?

Più volte la Corte di Cassazione (da ultimo con la sentenza n.23639/19) ha precisato che essi devono consistere in “avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest’ultimo la sua prosecuzione”.

Non può trattarsi dunque di una “semplice” valutazione del conduttore attinente alla convenienza o meno di continuare la locazione; al contrario, la “gravosità della prosecuzione […] deve avere una connotazione oggettiva” e deve “consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata”.

Nella comunicazione di recesso il conduttore deve illustrare analiticamente le ragioni di fatto ed economiche che giustificano il recesso?

Non esattamente.

La Cassazione ha infatti precisato che “è sufficiente che egli [il conduttore] manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore”.

Tuttavia, precisa ancora la Corte, nella comunicazione devono essere indicati i motivi del recesso, in modo da consentire al locatore di valutarli ed eventualmente contestarli.

Avv. Mauro Sbaraglia

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