La responsabilità del notaio

Quando si deve acquistare una casa o stipulare un atto pubblico, il ruolo del notaio può essere davvero molto importante, perché egli può dare delle indicazioni molto utili per il buon esito dell’operazione.

In caso di compravendita di un immobile, uno dei compiti più importanti del notaio è certamente quello di effettuare le visure catastali e ipotecarie, al fine di individuare con esattezza il bene e verificare l’assenza di vincoli.

Con un’ordinanza del 29 agosto scorso, la n.21775/19, la Corte di Cassazione ha precisato che sussiste un vero e proprio obbligo del notaio di compiere le visure catastali e ipotecarie; nell’ordinanza si legge infatti che “ove richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare il medesimo è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà”.

In altre parole, non è necessario che i contraenti chiedano al notaio di svolgere questi accertamenti; egli deve eseguirli per il solo fatto di essere stato incaricato di stipulare un contratto.

Del resto, il notaio deve esercitare la sua professione secondo canoni di diligenza e buona fede e questi accertamenti “accessori” sono espressione di questi due canoni.

Ci sono dei casi nei quali il notaio non è tenuto ad effettuare le visure?

La Cassazione ha chiarito che “la responsabilità del notaio […] rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero – per motivi di urgenza o per altre ragioni – da tale incombenza, con clausola inserita nella scrittura”.

L’obbligo del notaio viene dunque meno solo se i clienti lo esonerino espressamente, per iscritto.

Tuttavia, i canoni di diligenza e buona fede sono così importanti per il nostro ordinamento che la giurisprudenza ha precisato che, “quand’anche sia stato esonerato dalle visure […] il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti”.

Quindi, anche in caso di esonero dal compimento delle visure, se il notaio sospetta che sull’immobile possano esserci iscrizioni pregiudizievoli (ad esempio, un’ipoteca o un pignoramento) è tenuto a segnalarlo ai contraenti.

Da ultimo, cosa succede se il notaio non adempie il proprio obbligo?

In questo caso il contraente che abbia subito un danno, che non ci sarebbe stato se il notaio avesse eseguito gli accertamenti necessari, può ovviamente chiedere al notaio un risarcimento.

Avv. Mauro Sbaraglia

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