Locazione e indennità per i miglioramenti

Quando finisce una locazione, una delle questioni che possono porsi tra locatore e conduttore è quella dei cd. miglioramenti; può infatti accadere che il locatario abbia eseguito dei lavori che, per l’appunto, abbiano “migliorato” l’immobile.

In questo caso il conduttore ha diritto ad un indennizzo?

Al contrario di quello che molti pensano, in linea di massima la risposta è no.

L’art. 1592 c.c. prevede infatti che “il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata”.

Tuttavia, come spesso accade, questa regola generale può subire delle deroghe.

Infatti, lo stesso art. 1592 c.c. precisa subito dopo che: “Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna”.

Occorre dunque verificare se i miglioramenti apportati dal conduttore siano stati consentiti dal locatore.

Si noti bene: il consenso può essere espresso anche tacitamente, ma comunque deve risultare in modo chiaro ed inequivoco.

La recente ordinanza n.4532/19 della Corte di Cassazione ha infatti precisato che “in tema di miglioramenti e addizioni all’immobile apportate dal conduttore, la manifestazione del consenso del locatore richiesto dagli artt. 1592 e 1593 cod. civ. può avvenire anche in forma tacita, mediante fatti concludenti dai quali possa desumersi l’esplicita approvazione delle innovazioni, con esclusione della rilevanza di un comportamento di mera tolleranza”.

Ciò significa che non basta che il locatore abbia tollerato i miglioramenti, deve averli consentiti in modo inequivoco.

Peraltro, è bene far presente che nella prassi accade molto spesso che i contratti siano più stringenti, prevedendo che il consenso del locatore debba essere espresso per iscritto; in questi casi, dunque, non basta un consenso tacito, ma occorre un consenso scritto, in mancanza del quale nessuna indennità sarà dovuta al conduttore.

Avv. Mauro Sbaraglia

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