Contratto di locazione non registrato

Capita ancora abbastanza spesso, ahimè, che i contratti di locazione, sia ad uso abitativo che commerciali, non vengano registrati dai contraenti.

Ma cosa succede in questi casi? Cerchiamo di vedere velocemente quale disciplina si applica.

Innanzi tutto, è bene sapere che i contratti di locazione non registrati sono nulli.

L’art. 1, comma 346, della legge n.311/04 prevede infatti che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Questi contratti, quindi, non producono effetti? Non proprio, perché questa nullità è sanabile.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n.23601/17, hanno infatti affermato il seguente principio: “il contratto di locazione ad uso non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, legge n. 311 del 2004, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile”.

Dunque, la successiva registrazione del contratto fa venir meno la nullità.

Peraltro, questo effetto sanante ha efficacia retroattiva e decorre dunque dalla stipula del contratto di locazione.

In questo modo, con la definitiva stabilizzazione degli effetti del contratto, viene assicurata una tutela piena alla parte debole del rapporto, vale a dire al conduttore, che non sarà esposto ad azioni di rilascio da parte del locatore e potrà godere del bene locato per tutta la durata prevista dal contratto.

Da ultimo, una precisazione.

Abbiamo visto che l’effetto sanante decorre dalla stipula del contratto; in realtà, sarebbe meglio dire che decorre dalla data indicata nel contratto di locazione tardivamente registrato.

Cosa succede, infatti, se al momento della registrazione viene indicata una data di decorrenza del contratto successiva a quella effettiva?

La risposta ce l’ha data la Cassazione, con la recentissima ordinanza n.32934 del 20.12.2018, nella quale si legge che “la sanatoria per intervenuta registrazione, sia pure successiva, non può all’evidenza sanare la nullità del contratto di locazione anche per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto di locazione successivamente registrato”.

Avv. Mauro Sbaraglia

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