La responsabilità del notaio

L’acquisto di una casa è un passo molto importante nella vita di una persona ed ovviamente la stipula del contratto davanti al notaio è un momento particolarmente delicato; un errore commesso nella redazione dell’atto può creare danni enormi e trasformare tutta l’operazione in un vero e proprio incubo.

Il ruolo del notaio è quindi fondamentale, sia nella fase della vera e propria stipula, sia, e forse soprattutto, nella fase precedente, quando cioè vengono eseguite le visure sull’immobile per accertare l’eventuale presenza di ipoteche o altri vincoli.

Su questo aspetto si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione (sentenza Cassazione 15761_18), affermando alcuni principi di sicuro interesse.

La vicenda riguardava una signora che, dopo aver acquistato un immobile, si è accorta che sullo stesso gravava un’ipoteca. La signora, dopo essere stata costretta ad estinguere il mutuo esistente e dopo aver ottenuto la cancellazione dell’ipoteca, ha citato in giudizio il notaio, che aveva omesso di avvertirla dell’ipoteca.

La Cassazione ha accolto la domanda della signora.

La Corte ha affermato che il notaio deve ritenersi responsabile “qualora egli non adempia correttamente la propria prestazione, compresa quella attinente alle attività preparatorie (tra cui il compimento delle visure catastali ed ipotecarie), la responsabilità contrattuale sussiste nei confronti di tutte le parti dell’atto rogato, se da tale comportamento abbiano subito danni e purché non lo abbiano esonerato da tali attività”.

Dunque, a meno che le parti non l’abbiano espressamente esentato dal compiere le attività preparatorie dell’atto, il Notaio, prima del rogito, deve accertare lo stato dell’immobile e segnalare eventuali iscrizioni pregiudizievoli.

Naturalmente sarà onere del notaio provare di aver offerto tali segnalazioni; a tal proposito, è naturalmente idonea la segnalazione contenuta nell’atto di vendita. E’ bene dunque che le parti che stipulano un contratto – ed in particolare chi acquista – leggano bene il contratto e chiedano al notaio i chiarimenti necessari.

Tornando alla vicenda della signora, la Cassazione ha ritrasmesso il fascicolo alla Corte d’Appello, affinché quantifichi il risarcimento dovuto dal notaio, risarcimento che, ad ogni modo, consisterà “nel pagamento della somma complessivamente necessaria per la cancellazione del vincolo”.

Avv. Mauro Sbaraglia

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