Sfratto per morosità e termine di grazia

Di fronte al mancato pagamento dei canoni di locazione, il proprietario dell’immobile può notificare al conduttore lo sfratto per morosità e chiedere quindi al Tribunale la convalida dello sfratto, con conseguente obbligo dell’inquilino di rilasciare l’immobile e, naturalmente, di pagare le somme dovute.

Cosa può fare il conduttore per evitare lo sfratto?

Una soluzione è quella prevista dall’art. 55 della legge n.392/78: vale a dire chiedere il cd. termine di grazia.

Il conduttore può cioè chiedere al Tribunale l’assegnazione di un termine fino a 90 giorni (120 giorni se l’inadempienza è causata dalle precarie condizioni economiche, dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi condizioni di difficoltà) per saldare il suo debito nei confronti del locatore.

Il pagamento dovrà avere ad oggetto non solo le somme oggetto dell’intimazione, ma, come dice l’art. 55, “l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.

Di fronte alla richiesta del conduttore, il Giudice assegna il termine e rinvia la causa ad un’udienza successiva alla scadenza per verificare l’avvenuto pagamento:

  • se il conduttore avrà pagato l’intera somma, il Giudice ne darà atto ed il rapporto locativo proseguirà;
  • se invece il conduttore sarà ancora moroso, il Giudice convaliderà lo sfratto.

Alcune precisazioni conclusive.

Il termine di grazia non può essere richiesto all’infinito; la legge prevede che il conduttore possa chiederlo al massimo 4 volte in un quadriennio.

La somma che il conduttore deve pagare ricomprende solo i canoni oggetto dell’intimazione; quelli maturati successivamente sono esclusi. Potrebbe quindi verificarsi che il conduttore paghi l’intera somma dovuta (canoni intimati, interessi, spese legali ecc.), ma che il locatore gli notifichi subito dopo una nuova intimazione per i canoni maturati dopo la notifica dell’intimazione oggetto del termine di grazia.

Il termine di grazia può essere richiesto solo per i contratti di locazione ad uso abitativo; per quelli ad uso commerciale il termine di grazia non è previsto.

Avv. Mauro Sbaraglia

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