L’amministratore di condominio deve richiedere il decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi?

Capita a tutti gli amministratori di condominio di dover fare i conti con la morosità di alcuni condomini.

Spesso si tratta di piccoli ritardi nei pagamenti, che vengono sanati spontaneamente dal condomino, senza che l’amministratore debba nemmeno attivarsi; in altri casi, invece, la morosità si protrae a lungo e genera debiti importanti, che possono anche condizionare la gestione ordinaria del condominio, soprattutto se nello stesso periodo si sommano le morosità di più condomini ed inquilini.

In questi casi come si deve comportare l’amministratore?

Può limitarsi a sollecitare il pagamento con una lettera o deve rivolgersi ad un avvocato e richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo?

Su questo tema si è pronunciata recentemente la Corte di Cassazione (ordinanza Cassazione 24920_17), con un’ordinanza che deve essere letta con attenzione, perché potrebbe prestare il fianco a qualche fraintendimento.

Facciamo una breve premessa.

L’art. 63 att. disp. c.c. prevede: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo…”.

L’amministratore, dunque, senza nemmeno dover richiedere una specifica delibera autorizzativa all’assemblea, può nominare un avvocato ed incaricarlo di richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi.

Tuttavia, la norma dice che l’amministratore “può ottenere…”; la Cassazione, dunque, ha affermato che il citato art. 63 non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire con il decreto ingiuntivo. La Corte, pertanto, dopo aver ricordato che l’amministratore “nell’esercizio delle funzioni assume le veste del mandatario e pertanto è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’art. 1710 c.c.”, ha affermato che l’amministratore che invii solo delle diffide ai condomini morosi, senza richiedere nei loro confronti un decreto ingiuntivo, non viola l’obbligo di diligenza che grava su di lui.

Ma è davvero sufficiente che l’amministratore si limiti ad inviare una lettera per far ritenere assolti i suoi obblighi?

A mio avviso, no.

Del resto, è la stessa Cassazione ad affermarlo, quando dice che “l’indagine circa l’osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare (…) è affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, è insindacabile in sede di legittimità”.

Tradotto: ogni vicenda è diversa dalle altre e dunque si dovrà valutare di volta in volta se per assolvere il suo obbligo di diligenza l’amministratore possa limitarsi ad inviare una diffida o debba invece richiedere un decreto ingiuntivo.

Di fronte ad una morosità importante, che si protrae da tempo e che pregiudica la gestione del condominio, non è sostenibile che l’amministratore possa limitarsi ad inviare una diffida; in questi casi dovrà attivarsi ben più energicamente.

Avv. Mauro Sbaraglia

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