Le spese per i lavori di ristrutturazione della facciata di un condominio e, più in generale, tutte le spese condominiali straordinarie hanno di solito costi molto importanti; proprio per questo motivo le delibere assembleari che danno il via a questi lavori vengono assunte alla fine di un lungo iter, nel corso del quale i condomini incaricano un professionista di predisporre il capitolato dei lavori, raccolgono, valutano e confrontano i preventivi di diverse imprese, decidono, all’esito dell’esame dei preventivi, se confermare o modificare il capitolato ecc.
Questo iter è abbastanza complesso e, come detto, può durare a lungo; tanto a lungo che nel frattempo può anche succedere che uno dei condomini venda il suo immobile.
In questo caso si pone un problema: chi deve pagare le spese dei lavori straordinari, il vecchio condomino venditore o il nuovo condomino acquirente?
Qual è il momento in cui matura e si cristallizza l’obbligo di pagamento?
Le risposte a questi quesiti assumono notevole importanza, proprio perché, come già detto, le spese straordinarie sono spesso molto ingenti; è dunque opportuno che venditore e compratore sappiano perfettamente su chi dei due graveranno le spese straordinarie, in modo che possano fissare un prezzo di vendita congruo, che tenga conto, tra le altre cose, anche dell’onere dei lavori straordinari, evitando così future controversie.
Naturalmente, il problema non si pone ogni qual volta le parti abbiano espressamente (e saggiamente!) concordato chi debba farsi carico di tali spese; questi accordi non sono opponibili al Condominio, ma, ad ogni modo, evitano un rimpallo di responsabilità tra le due parti interessate, consentendo di individuare facilmente il soggetto tenuto al pagamento.
Quando invece un accordo di questo tipo non viene raggiunto o comunque non viene esplicitato, l’individuazione del soggetto tenuto al pagamento deve essere compiuta facendo riferimento alla delibera condominiale che ha disposto l’esecuzione dei lavori.
La giurisprudenza afferma infatti che “obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio è chi era condomino, giacché proprietario dell’unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione” (cfr. ordinanza Cassazione 15547_17, relativa a lavori di rifacimento di una facciata).
Dunque, quello in cui viene assunta la predetta delibera è il momento determinante, quello che sancisce ed individua chi debba farsi carico delle spese straordinarie, risultando irrilevanti gli accadimenti successivi. Coloro che erano condomini nel momento in cui tale delibera è stata assunta sono i soggetti tenuti al pagamento. Qualora uno di essi decidesse di vendere il suo immobile dopo tale delibera, resterebbe in ogni caso obbligato nei confronti del Condominio.
Quest’ultimo, dunque, in caso di omesso pagamento da parte dell’ex condomino, potrebbe agire per il recupero delle somme, con la sola precisazione che in questo caso il Condominio non potrebbe agire con il decreto ingiuntivo di cui all’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., in quanto strumento utilizzabile solo nei confronti di coloro che sono condomini nel momento in cui il ricorso viene depositato, ma dovrebbe utilizzare l’ordinario processo di cognizione o l’ordinaria ingiunzione di pagamento.
Avv. Mauro Sbaraglia