Il condomino risponde per intero del debito del condominio?

Sgombriamo subito il campo da ogni equivoco: il condomino risponde dei debiti contratti dal condominio di cui fa parte nei limiti della sua quota millesimale. L’obbligazione che grava sul condominio è infatti un’obbligazione parziaria e non solidale.

Tuttavia, di fronte ad un creditore del condominio che agisca nei confronti di un singolo condomino richiedendo a quest’ultimo il pagamento dell’intero debito, sarà onere del condomino provare i millesimi della sua quota.

Procediamo con ordine, facendo riferimento ad una recente sentenza della Corte di Cassazione (sentenza Cassazione 22856_17).

In primo luogo, richiamiamo alcuni dati ormai pacifici:

  • i singoli condomini, come detto, rispondono pro quota delle obbligazioni contrattuali del condominio;
  • tuttavia, il titolo ottenuto dal creditore nei confronti del condominio può essere azionato nei confronti dei singoli condomini;
  • prima di procedere nei confronti di questi ultimi, il creditore del condominio deve notificare loro il titolo esecutivo e l’atto di precetto.

Ciò detto, cosa succede se il creditore agisce nei confronti di un singolo condomino per l’intero debito, senza circoscrivere dunque la sua richiesta alla sola quota di spettanza del condomino?

La giurisprudenza, con la sentenza sopra richiamata, ritiene che in quel caso sia onere del condomino attivarsi per dimostrare l’esatta consistenza della sua quota e che, in mancanza di tale prova, la procedura esecutiva promossa dal creditore possa andare avanti.

La Corte, infatti, sostiene che sarebbe iniquo onerare il creditore, che già deve instaurare distinte procedure esecutive contro ciascun condomino, anche della prova della misura della quota spettante a ciascuno di essi. Il creditore potrà / dovrà dunque limitarsi a provare che il soggetto esecutato sia effettivamente un condomino, mentre sarà quest’ultimo a dover provare i millesimi di sua spettanza e quindi la minor somma da lui dovuta.

In conclusione, dunque, le ipotesi che possono verificarsi di fronte ad un creditore del condominio che agisca per l’intero suo credito nei confronti di un singolo condomino sono le seguenti:

  1. il soggetto esecutato nega di essere un condomino: in tal caso sarà il creditore a dover provare la qualità di condomino della sua controparte;
  2. il soggetto esecutato sostiene di disporre di una quota millesimale inferiore a quella, esplicitamente o implicitamente, indicata dal creditore: in tal caso sarà onere del condomino provare la misura di tale quota e, qualora tale prova sia offerta, il precetto sarà inefficace solo per la parte eccedente l’effettiva quota millesimale;
  3. il soggetto esecutato rimane inerte: in tal caso il creditore può coltivare la procedura esecutiva per recuperare dal singolo condomino l’intero credito vantato nei confronti del condominio.

Di seguito il principio di diritto espresso dalla sentenza n.22856/17 della Corte di Cassazione: “l’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall’amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare; nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell’importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell’intimato per l’intero ammontare dell’obbligazione, quest’ultimo potrà opporsi all’esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore; nel primo caso, l’onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l’intero; nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l’effettiva misura della propria quota condominiale; se tale dimostrazione venga fornita, l’atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l’eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell’obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l’opposizione non potrà invece essere accolta, l’atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l’intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento”.

Avv. Mauro Sbaraglia

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